Le marché immobilier monégasque résiste à la crise

Bien qu’ébranlé par la crise sanitaire et économique qui secoue la planète depuis le printemps 2020, le marché immobilier de Monaco prouve sa solidité et son attractivité. Avec néanmoins un léger passage à vide – conjoncturel – pour le neuf.

L’étude immobilière annuelle publiée par l’Institut monégasque de la statistique et des études économiques (IMSEE) était attendue avec une attention toute particulière en ce début 2021, après plusieurs mois de crise mondiale. Reposant sur des données issues du Bulletin trimestriel de l’Economie, cet Observatoire de l’immobilier permet en effet de dresser un bilan de l’année passée et un début de prospective quant aux années à venir, même si tous les résultats économiques de 2020 ne sont pas encore connus. Qu’en est-il du marché immobilier monégasque ? « Malgré une période estivale ayant permis une nette reprise de l’activité et le redressement de la plupart des indicateurs économiques (…), le marché immobilier est lui aussi affecté par la crise sanitaire et ses conséquences économiques », indique l’IMSEE dans son rapport dont nous publions un extrait.

Le marché des ventes immobilières est traditionnellement conditionné par les livraisons. Or en 2020, seuls 26 appartements ont été livrés. Comme en 2019, ce sont les ventes sur plan qui ont représenté la majeure partie des transactions (75 %). Malgré cela, le nombre de ventes reste très inférieur à celui observé ces cinq dernières années. Et le marché des reventes immobilières est lui aussi orienté à la baisse. Le montant cumulé des transactions (ventes et reventes) diminue nettement (-22,3 %) et retrouve un niveau comparable à celui de 2017. Quant au prix moyen au mètre carré, il diminue légèrement (-1,1 %) et passe sous les 48 000 € à 47 619 € exactement. Pas de quoi paniquer car ce même prix moyen progresse de +52,3 % en dix ans !

Un bilan contrasté entre le neuf et la revente

Dans le neuf, ce sont les livraisons d’appartements et les commercialisations d’immeubles en cours de construction qui conditionnent le nombre de ventes. Sur la décennie, 487 appartements neufs ont été livrés, dont seulement 26 en 2020, soit nettement moins que la moyenne. La baisse du nombre de transactions est beaucoup plus marquée sur les appartements de petite taille. En effet, en 2019, les studios et les deux pièces représentaient, en volume, les deux tiers des transactions alors qu’en 2020 ces types d’appartement n’en représentent qu’un peu plus du tiers. Le montant des ventes recule également mais de façon moins marquée (-32 %) que le nombre de ventes (-52 %) en raison de la typologie des biens vendus. En effet, moins de studios et de deux pièces ont été vendus, mais plus de trois pièces. En 2020, les transactions de moins de 5 millions d’euros ne constituaient que 44 % des ventes alors qu’en 2019 elles représentaient 67 %, et plus de 80 % en 2017 et 2018. Près d’une transaction sur trois dépasse les dix millions d’euros. Cette évolution est due à la typologie des biens vendus mais également à la montée en gamme des biens proposés.

A l’instar du marché de l’immobilier neuf, le nombre de reventes est en repli de 7,9 % soit 34 ventes de moins qu’en 2019, mais reste à un niveau élevé, proche des 400 transactions. Hormis les studios (+7 %) et les quatre pièces (stable), tous les autres types d’appartements voient leurs nombres de transactions reculer (jusqu’à -53 % pour les immeubles ou villas).

Source Direction des services fiscaux / IMSEE

La barre symbolique des 50 000 €/m²

Le prix au mètre carré augmente fortement pour les deux pièces (+6 %). Sur dix ans, c’est celui qui affiche la plus forte progression (+70 %). Ce prix est stable (+0,5 %) pour les 4 pièces après la forte hausse de 2019 (+16,4 %). C’est le seul type d’appartements à dépasser les 50 000 €/m². Le prix au mètre carré des cinq pièces et plus progresse également (+1,2 %) et se rapproche des 50 000 €. En moyenne, le prix au mètre carré a augmenté de plus de 52 % sur la décennie.

Source Direction des services fiscaux / IMSEE

Seuls trois quartiers ont vu leur nombre de reventes augmenter : Monte-Carlo, le Jardin Exotique et le Larvotto. Avec 136 reventes immobilières, Monte-Carlo représente plus du tiers des transactions (contre un quart  en 2019). Les reventes dans le quartier du Larvotto ont plus que doublé, mais restent toujours à un niveau très faible. Côté prix, le nombre de transactions dans certains quartiers est trop faible pour pouvoir le calculer au mètre carré. C’est le cas de Monaco-Ville (une seule transaction dont la surface est connue en 2020). Par contre, les sept reventes au Larvotto permettent cette année de le calculer : avec un prix moyen au mètre carré de 65 520 €, il redevient le quartier le plus cher de Monaco (comme en 2017 et 2018). Fontvieille ravit la deuxième place à Monte-Carlo. Avec le Larvotto, ce sont les trois quartiers ayant un prix au mètre carré supérieur à 50 000 €. Le prix le moins élevé se situe au Jardin Exotique (37 500 €/m²). La baisse du prix au mètre carré à La Condamine en 2020 (-9,3 %) fait passer ce quartier sous la barre des 50 000 €. Monte-Carlo et Fontvieille résistent mieux et restent au-dessus des 50 000  €. Malgré la baisse du prix au mètre carré en 2020, les Moneghetti est le seul quartier dont le prix ait réellement doublé en 10 ans (+ 115 %).

NA = non applicable

Source Direction des services fiscaux / IMSEE

Source : Observatoire de l’Immobilier 2020, janvier 2021, IMSEE