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La fiscalité applicable à la cession d’un immeuble en France au travers d’une société

La SCI (Société Civile Immobilière) est souvent présentée pour ses atouts de gouvernance lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Si elle est naturellement assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), il est également possible de lui préférer le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS), les deux régimes présentant des intérêts et des inconvénients.

Au travers d’une SCI

D’abord, concernant la SCI à l’IR, elle permet de bénéficier d’un régime de semi-transparence fiscale – l’impôt étant calculé au niveau de la SCI mais payé par ses associés, qu’il y ait distribution ou pas – avec la possibilité, par un vote en assemblée, de prévoir une clé de répartition des bénéfices différente de celle en lien avec la quote-part détenue dans le capital social. Une telle opération a déjà toutefois été requalifiée par l’administration fiscale de donation indirecte mais les tribunaux ont déjà eu l’occasion de s’opposer à cette vision de l’administration (par exemple, quand la majorité des droits aux bénéfices est détenue par les parents mais que ces derniers reviennent aux enfants, en raison d’une décision votée en assemblée générale – voir Cass. com., 18 déc. 2012, n°11-27.741).

Quand elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI peut percevoir des revenus fonciers – issus d’une location nue qui est considérée comme une activité civile.

Ces revenus seront imposés, qu’ils soient distribués ou mis en réserve par la SCI, entre les mains des associés selon le barème de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (avec un taux préférentiel de 7,5% depuis le 1er janvier 2019 pour les personnes qui sont affiliées à un régime de sécurité sociale en EEE ou en Suisse).

Lors de la cession d’un bien immobilier détenu par une SCI à l’IR, qui engendre des droits d’enregistrement de l’ordre de 5,80 % (hors frais de notaire) :

  • En présence d’associés personnes physiques qui résident fiscalement en France, le régime fiscal applicable à la cession sera celui des plus-values immobilières des particuliers (19% d’IR ; 17,2% de prélèvements sociaux ; une surtaxe de 2 à 6% pour une plus-value nette taxable supérieure à 50.000 euros ; surtout, la possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention qui engendrent une exonération d’IR au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 années). L’imposition peut être entièrement évitée pour l’associé qui occupe gratuitement, au jour de la cession, l’immeuble à titre de résidence principale ;
  • En présence d’associés personnes physiques qui ne sont pas résidents fiscaux français, le régime fiscal applicable sera le même que pour les résidents français. Toutefois, pour ceux qui sont affiliés à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse, ils bénéficient de prélèvements sociaux au taux de 7,5% au lieu de 17,2% pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2019;
  • En présence d’un associé personne morale soumise à l’IS, la plus-value sera imposée au taux de l’IS en vigueur.

Il est tout à fait possible de céder également les parts de la SCI qui détient un immeuble, que celle-ci soit à l’IR ou à l’IS ; dans ce cas, la cession sera soumise aux droits d’enregistrement de 5% (en raison de la prépondérance immobilière ; à défaut, les droits d’enregistrement sont de 3%).

Concernant la SCI à l’IS – sur option, il s’agit là d’une véritable société opaque ; les bénéfices perçus par cette société sont imposables au niveau de la société au taux de l’IS, soit 15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfices et 28% au-delà – en 2021, le taux de 28% s’abaissera à 26,5% puis se stabilisera à 25% à compter de 2022. Les bénéfices sont ensuite imposés, en cas de distribution sous forme de dividendes, entre les mains des associés personnes physiques au taux du PFU (30 % soit 12,8% d’IR et 17,2% de PS ou sur option, au barème progressif de l’IR).

A l’IS, la SCI passe des amortissements sur les biens immobiliers qu’elle détient. Ces amortissements ont deux conséquences :

  • Ils correspondent, pendant la vie de la SCI, à des charges qui vont venir réduire le bénéfice généré par la SCI et ainsi entraîner une imposition moindre, voire du déficit qui sera :
    • Reportable en avant – soit sur un exercice fiscal ultérieur – sans limitation de temps et plafonné à 1M d’euros par an + 50% de la fraction du bénéfice supérieure à ce plafond;
    • Reportable en arrière mais uniquement sur le bénéfice de l’exercice fiscal précédent et dans la limite de 1M d’euros – pour le surplus, on parle d’une créance de carry back qui engendre donc une créance à l’égard du Trésor Public qui s’impute sur le bénéfice fiscal des exercices ultérieurs.
  • Lors de la cession du bien immobilier par la SCI, ces amortissements vont augmenter la plus-value imposable car ils diminuent la valeur nette comptable du bien immobilier dans les comptes de la SCI, la plus-value étant calculée en faisant la différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable. L’assiette de la plus-value est ensuite imposée au taux de l’IS en vigueur.

Par ailleurs, en optant pour l’IS, la SCI peut percevoir des revenus issus d’une location meublée (BIC), il s’agit ici d’une opération de nature commerciale. Toutefois, une SCI à l’IR qui percevrait de tels revenus se verrait requalifiée en société à l’IS et subirait les conséquences de ce régime, notamment lors de la cession d’un bien immobilier (la plus value étant calculée par la différence entre valeur de cession et valeur nette comptable, au taux de 28%).

Il est aussi à noter une différence de traitement entre une SCI à l’IR et à l’IS qui tient à la possibilité de mettre à la disposition d’un associé gratuitement un bien immobilier. Si cette pratique est tolérée dans le cadre d’une SCI à l’IR, elle ne l’est pas pour celle qui est soumise à l’IS. De ce fait, une telle pratique engendrera une double conséquence :

  • La réintégration dans le résultat imposable de la société des loyers qu’elle aurait du percevoir de la part de son associé en raison de la mise à disposition du bien ;
  • L’associé qui a bénéficié des largesses de la société se verra imposé, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, de ces revenus réputés distribués.

Au travers d’une SARL de famille

Si le régime fiscal de l’IR génère moins de frottement fiscal lors de la cession d’un bien immobilier, c’est souvent le régime fiscal de l’IS qui est préféré pendant la durée de détention du bien immobilier.

La possibilité de combiner les avantages des deux régimes reste ouverte, notamment au travers de la SARL de famille soumise à l’IR qui est société commerciale pouvant réaliser des locations meublées mais également pratiquer des amortissements sur les biens immobiliers afin de réduire la charge fiscale et bénéficier, lors de la cession du bien immobilier, du régime fiscal des plus-values professionnelles – avec un régime fiscal qui dépend de la durée de détention du bien (- ou + de deux ans) mais qui reste plus avantageux dans le calcul de l’assiette de la plus-value imposable comparé à une société à l’IS (comme décrit précédemment).

Il est toutefois possible que cette stratégie patrimoniale intéressante soit aujourd’hui contestée par l’administration fiscale compte tenu de l’intégration, par la loi de finances pour 2019, d’un nouvel « étage » à l’abus de droit fiscal aux termes de l’article L. 64 A du LPF qui permet de requalifier les opérations qui ont pour objectif principal d’éluder ou d’atténuer la charge fiscale.

Avant l’intégration de ce nouvel article, seules les opérations qui avaient pour but exclusif une économie fiscale étaient visés. Ce nouvel article va donc dans le sens d’un élargissement du champ de l’abus de droit ; cette nouvelle procédure se verra être appliquée par l’administration fiscale dès 2021 pour des actes passés ou réalisés à compter de 2020.

Au travers d’une SCI monegasque

Il y a également parfois un intérêt, pour certains, à opter pour la SCI monégasque, en raison de la confidentialité qu’elle vient assurer tant concernant l’identité de son gérant, de ses associés ou encore sur la localisation du bien qu’elle détient.

Une taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles situés en France peut se voir être appliquée (de nombreuses exonérations existent pour cette taxe).

Par ailleurs, lors de la cession d’un bien immobilier situé en France par une SCI monégasque, cette cession sera enregistrée selon les droits d’enregistrement français (taux de 5,80%, hors frais de notaire) ; au contraire, en cas de cession des parts de la SCI monégasque détenant un bien immeuble en France, des droits d’enregistrement modiques de 1% seront perçus à Monaco ainsi que des droits d’enregistrement de l’ordre de 5% en France (taux applicable à la cession de parts d’une société qui est à prépondérance immobilière).

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