Les revenus tirés de location meublée, lorsqu’elle est réalisée par une personne physique, sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en raison de la nature commerciale de l’activité, que celle-ci soit habituelle ou occasionnelle.
La location nue relève d’une autre sous-catégorie de l’IR que l’on appelle les revenus fonciers.
Si les bénéfices sont réalisés au travers d’une société à l’IS, ils sont soumis au taux d’IS en vigueur (qui devrait être ramené à 25% à horizon 2022).
Deux régimes sont applicables à la location meublée : le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Le régime LMP s’applique si les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23.000 € TTC et si ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
A défaut de respecter l’une des deux conditions, il faudra faire application du régime LMNP.
En cas de déficit…
En LMP, ils sont imputables sur le revenu global sans limitation ;
En LMNP, ils ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et les dix années suivantes.
En cas de plus-value lors de la cession du bien loué…
En LMP, le régime applicable est celui des plus-values ou moins-values professionnelles à court ou long terme qui dépend de la durée de détention de l’immeuble.
L’assiette de l’imposition portera sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (le bien étant amorti, sa valeur comptable diminue au fil du temps, ce qui augmente d’autant plus la plus value).
A court terme, le montant imposable constituera des BIC, taxés à l’IR et aux prélèvements sociaux (PS).
A long terme, la taxation se fera à 12,8% d’IR avec un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème et 17,2% de PS.
Par ailleurs, si l’activité de loueur est exercée depuis au moins cinq années, les plus-values peuvent être exonérées (totalement ou partiellement) en fonction de la moyenne des recettes tirées de la location sur les deux exercices précédents.
En LMNP, les plus ou moins-values relèvent du régime des plus values immobilières des particuliers par la différence entre le prix de cession – minoré de certaines charges – et le prix d’acquisition – majoré de certains frais tels que les frais d’acquisition (forfait de 7,5% du prix d’acquisition applicable) ou les frais de travaux (avec la possibilité d’opter pour un forfait de 15% du prix d’acquisition en cas de cession après 5 années de détention).
Pour le reste, l’imposition se fait au taux de 19% d’IR et 17,2% de PS ; une surtaxe de 2 à 6% pour une plus-value nette taxable supérieure à 50.000 euros ; surtout, la possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention qui engendrent une exonération d’IR au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 années.
Il est à noter qu’en cas de mutation à titre gratuit, la plus-value ne sera pas imposable (purge de la plus-value) mais fera l’objet de droits de mutation à titre gratuit.
