L’investissement immobilier en France, particulièrement sur la Riviera, est historiquement et économiquement très attractif : valorisation et rentabilité, stabilité politique et économique.

Cette valorisation est plus accentuée pour les secteurs prestigieux recherchés par la clientèle étrangère : autour de la Principauté de Monaco, Saint Jean Cap Ferrat, Beaulieu sur Mer, Villefranche sur Mer ainsi que pour les quartiers résidentiels de Nice.

Il faut souligner l’absence de restrictions légales quant à l’investissement en France par les non-résidents.

Il  faut  pouvoir répondre  à  des  besoins  spécifiques : spéculation ou investissement patrimonial, recherche de protection familiale, facilité de transmission à sa famille, éclairage et anticipation pour les questions relatives à la fiscalité.

Dans ce contexte, l’assistance du notaire sera primordiale : permettre un transfert de propriété en parfaite sécurité, mais également guider le client dans sa démarche patrimoniale, avec la modalité de détention du bien immobilier la plus adaptée à ses besoins.

A cela s’ajoute la nécessité d’un conseiller capable de comprendre la psychologie  et  la  culture  souvent  différentes  d’une  clientèle  étrangère d’origine très diverse, et un avocat ou un notaire doté de cette sensibilité apporteront ce plus qui rendra l’opération plus sécurisante pour le client.

1. Rôle du notaire français

Il convient de rappeler que le notaire français est tout à la fois un officier public (seul habilité à constater des ventes, des sûretés immobilières ou des donations), et un conseil juridique d’un niveau de compétences très élevé ; c’est donc tout à la fois un « lawyer » et un « solicitor », doté d’un pouvoir d’authentification des actes qu’il reçoit mais dont la mission ne concerne pas les litiges: il permet même au contraire de les éviter.

Il est également responsable de la bonne réalisation effective de l’opération à laquelle il prête son concours, et se trouve garant, avec les autres notaires français, vis-à-vis de ses clients.

Dans le cadre de sa mission, il devra s’assurer que la propriété vendue existe et n’est pas grevée d’hypothèques, que les clients ont bien conscience de toutes les particularités juridiques pouvant se révéler pendant sa mission de vérifications, mais il devra également vérifier que les clients ont toute capacité pour vendre et acquérir, et contrôler la bonne origine des fonds destinés à réaliser l’opération envisagée.

2. Conseil patrimonial

Selon son niveau d’expérience auprès d’une clientèle étrangère, le notaire choisi assurera une plus grande prise en compte des particularités liées aux systèmes et contextes juridiques et fiscaux du pays d’origine (notamment s’agissant de la clientèle britannique, américaine, russe ou moyen-orientale), tant sous l’angle des principes de droit de la famille (règles maritales et successorales) que sous celui de la fiscalité (française et/ou locale).

Cette approche permettra d’optimiser le choix de la structuration de l’acquisition envisagée par cette clientèle étrangère, soit en vue de la simplifier pour un achat en nom propre, soit en vue de la perfectionner pour un achat en société, par exemple.

Il  s’agira  d’évoquer  les  conséquences  notamment  fiscales  de  la  détention du bien immobilier français, et de prendre en compte le traitement futur d’une revente (plus-value immobilière privée ou impôt sur les sociétés), les solutions permettant de réduire l’impôt sur la fortune, avec la déductibilité des dettes bancaires liées aux biens immobiliers, et celle permettant d’optimiser la transmission du bien acquis.

Les  choix  seront,  finalement,  opérés  en  fonction  de  l’intention  du  client considéré, notamment au regard d’un investissement spéculatif et donc court-termiste, ou d’un investissement patrimonial (logique de transmission familiale à long-terme), ainsi que de l’intention de retirer des revenus fonciers (par la voie de locations, notamment saisonnières).

La  planification  patrimoniale  sera  également  évoquée  avec  le  client  en vue d’envisager des transmissions familiales, par voie de donations entre vifs ou de testaments, avec (en fonction de la résidence fiscale du client) la possibilité  de  profiter  des  règles  françaises  du  démembrement  de  propriété : les parents pouvant conserver l’usufruit du bien ou des parts de société considérés.

Comme on peut le constater, la bonne préparation d’un projet d’investissement immobilier en France implique de discuter en amont avec un notaire. Il se doit d’être  compétent et capable d’envisager dès le départ une manière personnalisée de réaliser l’investissement.  Il devra également envisager la transmission patrimoniale future dans le cadre des systèmes juridiques français et étrangers, tout en mettant en exergue les données fiscales. Ces dernières seront souvent décisives dans le choix de la stratégie finalement adoptée.

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